El impago de las cuotas comunitarias constituye una de las principales causas de litigiosidad en el ámbito de la propiedad horizontal. La falta de contribución de uno o varios propietarios no solo perjudica la liquidez de la comunidad, sino que puede comprometer la adecuada conservación del inmueble, el pago a proveedores o la ejecución de obras necesarias.

Consciente de esta realidad, el legislador ha dotado a las comunidades de propietarios de un procedimiento privilegiado para el cobro de estas deudas: el procedimiento monitorio previsto en los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), complementado por el artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH).

Se trata de un procedimiento especialmente eficaz, aunque su éxito depende en gran medida de que la comunidad haya cumplido escrupulosamente los requisitos formales exigidos por la legislación y desarrollados por la jurisprudencia de nuestros tribunales.

En este artículo analizamos el procedimiento de reclamación de cuotas impagadas, la documentación necesaria, las especialidades del monitorio en materia de propiedad horizontal, las posibilidades de oposición del deudor y los principales criterios jurisprudenciales que conviene conocer.

Marco normativo aplicable a la reclamación de cuotas comunitarias

.La obligación de contribuir a los gastos generales del inmueble constituye uno de los deberes esenciales de todo propietario. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece expresamente la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, al sostenimiento de los gastos generales para el adecuado mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.

Cuando el propietario incumple esta obligación, la comunidad puede acudir al procedimiento previsto en el artículo 21 LPH, que constituye una especialidad procesal respecto del procedimiento monitorio regulado en los artículos 812 a 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este régimen especial introduce importantes ventajas para las comunidades de propietarios, entre ellas:

Simplificación documental: Los documentos a aportar son los tasados en la Ley.
Posibilidad de reclamar mediante certificación de deuda, elaborados por la propia Comunidad.
Régimen específico de notificaciones. Es la única modalidad de procedimientos monitorios en las que cabe la notificación por edictos.
Previsión expresa sobre costas procesales: Es la única modalidad de procedimientos monitorios en la que cabe imposición de costas si se atiende el requerimiento y si no se paga ni se opone el deudor.

Requisitos previos para iniciar la reclamación judicial

Antes de presentar la petición inicial del procedimiento monitorio deben cumplirse una serie de presupuestos cuya omisión puede provocar la inadmisión de la demanda o el fracaso de la reclamación.

1. Aprobación judicial de la deuda.

El primer requisito consiste en que la junta de propietarios apruebe expresamente la liquidación de la deuda.

No basta con que las cuotas aparezcan reflejadas en la contabilidad de la comunidad.

Es imprescindible que exista un acuerdo formal de la junta aprobando el importe concreto que se reclama.

Este acuerdo deberá adoptarse respetando las normas relativas a convocatoria, constitución de la junta y adopción de acuerdos previstas en la Ley de Propiedad Horizontal.

2. Expedición de certificado de deuda

Una vez aprobado el acuerdo, el secretario de la comunidad expedirá la certificación de la deuda con el visto bueno del presidente. Este documento constituye el auténtico eje probatorio del procedimiento monitorio.

Debe contener el importe total actualizado, el detalle de cuotas (cuánto se debe por cada mes), la identificación del propietario y del inmueble.

3. Acreditación de entrega de acta de la Junta al propietario moroso por remisión al buzón o bien por exhibición en el tablón de anuncios de la Comunidad.

Una vez celebrada la Junta, la situación de morosidad y el detalle de la deuda ha de ser notificado al propietario deudor mediante notificación del acta en el buzón y la presentación de un certificado firmado por Secretario y Presidente en el cual se indique que el propio acta ha estado expuesto durante al menos tres días en el tablón de anuncios de la Comunidad.

Documentación que debe acompañar la petición inicial del procedimiento monitorio

La documentación que se acompaña a la demanda es la siguiente:

a) Certificación de deuda expedida por el secretario con el visto bueno del presidente;

b) Copia del acta de la junta que aprueba la liquidación;

c) Certificado de acreditación de la notificación del acuerdo;

d) Acreditación de haber enviado por burofax una reclamación extrajudicial previa (MASC) al propietario deudor.

e) Justificantes de gastos incurridos en los requerimientos previos

La demanda puede presentarse sin abogado ni procurador con independencia del importe reclamado, si bien en previsión de incidentes y requerimientos es más que aconsejable hacerlo asistido de ambos profesionales.

¿Cómo se tramita el monitorio una vez interpuesto?

Presentada la petición inicial, el juzgado examinará si concurren los requisitos legales.

Si aprecia que la documentación resulta suficiente, el juzgado admite la demanda y libra un requerimiento judicial de pago al propietario para que en el plazo de veinte días hábiles pueda pagar, oponerse o no hacer nada.

Si paga, el juzgado entrega el dinero a la Comunidad y le requiere para que presente las costas si es que se ha utilizado abogado y procurador en la reclamación. Una vez sean tasadas por el juzgado, se tendrán que abonar por el propietario y, si no lo hiciese, se podrá despachar ejecución y embargar sus bienes por el importe de dichas costas.

Si se opone, el asunto se tramitará como un procedimiento verbal (si se reclaman menos de 15.000 euros de cuotas) u ordinario (si son más de 15.000), siendo siempre en este caso ya obligatoria la intervención de abogado y procurador salvo que el total reclamado sea inferior a 2.000 euros.

Si ni paga ni se opone, el Juzgado dictará decreto poniendo fin al procedimiento, el cual podrá ser ejecutado por la Comunidad generando un nuevo procedimiento de ejecución en el que se traben embargos sobre los bienes del propietario, incluyendo saldos bancarios, salarios, vehículos o incluso la propia vivienda cuyas cuotas se han impagado. También se requerirá a la parte para que presente sus costas si es que se ha servido de abogado y procurador.

¿Cuánto me va a costar el abogado si me opongo al monitorio?

En nuestro despacho asesoramos de forma integral a comunidades de propietarios y administradores de fincas, tanto en la fase extrajudicial como en la tramitación de procedimientos monitorios, juicios declarativos y ejecuciones, ofreciendo una defensa técnica orientada a la recuperación efectiva de las deudas comunitarias

Nuestros honorarios varían en función de la cantidad reclamada. No obstante, siempre ofrecemos varias fórmulas al cliente para que elija la que mejor se ajuste a su presupuesto:

Tarifa fija por la total tramitación del procedimiento.
Tarifa inicial más un variable final en función del resultado del pleito.
Tarifa inicial más importe de costas, en caso de que el contrario venga condenado a abonarlas.

Así mismo, siempre damos facilidades de pago en cuanto al fraccionamiento. No dudes en consultarnos, tenemos el precio más ajustado para ti.

¿Cómo contacto con vosotros para que me asesoréis tras haber recibido la demanda?

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